Loi Denormandie - La défiscalisation dans l'ancien

Ce nouveau dispositif a vu le jour en janvier 2019 pour encourager l’investissement locatif essentiellement réservé aux logements neufs (ou remis à neuf) avec la Loi PINEL.


Le dispositif DENORMANDIE est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan Nation de lutte contre le logement insalubre.


Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordé aux particuliers achetant un logement à rénover dans une ville bénéficiaire du Programme National Action Cœur de Ville (ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée en l’Etat et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville.


Où est-il possible d’investir en DENORMANDIE ?

Le dispositif DENORMANDIE est disponible dans les 222 villes du plan Action cœur de ville, mais certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire peuvent également proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.


Quel est le montant de la réduction d’impôt DENORMANDIE ?


En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris. Ce taux est évolutif en fonction de la période de location de votre bien :

  • 12 % pour une mise en location de 6 ans

  • 18 % pour une mise en location de 9 ans

  • 21% pour une mise en location de 12 ans


Le dispositif est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021. Aussi, pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investissement dans un logement ancien à réhabiliter pour la location doit être réalisé au cours de cette période de trois ans.


Il est possible de cumuler 2 opérations par an, dans le cadre de plafonds annuels, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 36 000 € sur 6 ans et 63 000 € sur 12 ans.


Le montant de l’investissement à défiscaliser est plafonné à 300 000 € par an et 5500 €/m². Ce double plafond doit être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal.


Comment bénéficier de la réduction d’impôt ?

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt


Pour bénéficier du dispositif DENORMANDIE, vous devrez consacrer au moins 25 % de votre investissement total à des travaux de réhabilitation du logement ancien pour sa mise en location.

Travaux éligibles : Tous travaux visés ci-après, dès lors qu’ils participent de l’amélioration de la performance énergétique dans les conditions indiquées ci-après.

  • Tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)

  • La modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (aménagement d’un sous-sol ou de combles).

  • Les travaux améliorant la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles). Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE).


Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dit DENORMANDIE, les travaux réalisés doivent :


  • soit amener à une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif) et permettre l’obtention a minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (= permettant d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an).

  • soit consister en des actions d'amélioration de la performance énergétique concernant au moins 2 des 5 catégories suivantes (et respectant des prescriptions techniques particulières) : travaux d'isolation thermique des toitures, travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, travaux d'isolation thermique des parois vitrées, travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de production d'eau chaude sanitaire ; et permettre l’obtention a minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (= permettant d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an).


Un seul de ces deux types de travaux suffit pour être éligible au dispositif ; il n’est pas obligatoire de cumuler les deux.


A NOTER :


Des taux réduits de TVA pour les travaux éligibles au dispositif DENORMANDIE

Les travaux éligibles au dispositif DENORMANDIE peuvent entrer dans le cadre des travaux à TVA réduite, selon le type de travaux réalisés.

Pour les travaux d’amélioration, transformation, aménagement ou entretien du logement, la TVA réduite passe à 10 %. Les travaux d’amélioration énergétique du logement peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 %.


Déficit foncier et dispositif DENORMANDIE

En théorie, lorsque vous réalisez un déficit foncier, c'est-à-dire des dépenses en travaux supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez les déduire de vos revenus pour diminuer votre base imposable. Mais attention, cette mesure n’est pas cumulable avec le dispositif DENORMANDIE. En effet, vous ne pourrez pas déduire les 25 % de travaux obligatoires réalisés dans le cadre du dispositif DENORMANDIE pour créer un déficit foncier. En revanche, vous pourrez imputer le montant des travaux dépassant les 25 %, dans la limite de 10 700 € par an et sur vos revenus globaux (leur excédent étant reportable les années suivantes sur vos revenus fonciers).


Les loyers pratiqués sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.



Les loyers pratiqués sont plafonnés et correspondent aux loyers dit intermédiaires. Les plafonds 2018 étaient les suivants :




Quelle articulation avec les autres dispositifs d’aides à l’investissement locatif ?


La réduction d’impôt dite PINEL ne vise pas les mêmes opérations que le DENORMANDIE dans l’ancien : elle s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage spécifique (zones A, Abis et B1). Ce dispositif continue de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2021.


Dans les quelques situations ou les deux réductions d’impôt pourraient s’appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.